Como conferir
Sete verificações que valem para qualquer incorporação no Brasil. Em cada uma, o que esta ficha já traz aparece com a fonte ao lado; o que ela não traz é dito, não preenchido.
A Obra Aberta não avalia nem classifica empreendimentos. Ela apresenta o que consta de fonte pública, cita a lei e descreve o procedimento — a leitura é de cada pessoa.
Toda incorporação tem matrícula no Registro de Imóveis da região do terreno.
A matrícula reúne a vida inteira do imóvel: quem é o dono, o que foi construído, que dívidas existem e o que já foi averbado.
Como conferir
Memorial registrado no Registro de Imóveis, exigido pela Lei 4.591/1964.
No registro constam o número do RI, o prazo de conclusão da obra, a descrição das unidades, a incorporadora responsável e o regime de afetação, quando houver.
Na lei: Lei 4.591/1964, art. 32: o incorporador só pode negociar unidades depois de registrar o memorial de incorporação no Registro de Imóveis.
Como conferir
Separa o dinheiro da obra do caixa da incorporadora.
No documento deve constar que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação. Com ele, o dinheiro e os bens daquela obra ficam apartados do patrimônio da incorporadora.
Na lei: Lei 10.931/2004, que inseriu os arts. 31-A a 31-F na Lei 4.591/1964.
Como conferir
Banco financiador, hipoteca e alienação fiduciária do terreno.
A matrícula registra hipoteca e alienação fiduciária, com o credor, o valor e a data. Financiamento à produção costuma prever liberação de recursos por medição de obra; os termos constam do contrato entre incorporadora e credor, que não é público.
Na lei: A alienação fiduciária do terreno é regida pela Lei 9.514/1997 e aparece averbada na matrícula.
Como conferir
Sociedade de propósito específico: empresa constituída só para aquele empreendimento.
Na SPE, o empreendimento tem CNPJ próprio, separado do da incorporadora, e o contrato é assinado com essa empresa. A SPE costuma andar junto com o patrimônio de afetação, mas são coisas distintas: uma é a forma societária, a outra é o regime do patrimônio.
Na lei: A constituição em SPE não é obrigatória por lei para incorporação; é escolha societária da incorporadora.
Como conferir
Avanço da obra, habite-se, instituição do condomínio, entrega de unidades.
As averbações registram conclusão de etapas, emissão do habite-se, instituição do condomínio e entrega das unidades, com data. A plataforma pode ter o número da matrícula; o conteúdo das averbações só o cartório fornece.
Como conferir
Situação, percentual executado e prazo declarado.
O percentual exibido é o que a construtora publicou, na data indicada. A plataforma não mede canteiro e não confirma execução: o que registra avanço com fé pública é a averbação na matrícula.
Como conferir
Cada obra publicada tem a sua própria versão desta lista, mostrando o que aquela ficha já traz e o que não traz.
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